周其仁 否决农地入世最新奇的一种论调，是 建筑不自由 。按照该论， 在今天西方发财国度 ， 地盘的开辟利用是公权利而不是私权力 ，是以 可以必定地说，此刻西方国度地盘资本的一级设置装备摆设，是计划决议，而不是市场决议 ， 觉得市场经济和私有产权就是我的地盘我做主，并以此来指点我们的地盘鼎新轨制设计，那就完全走错了标的目的。 限在篇幅，本文集中辨析此论的立论根本： 在今天西方发财国度 ，事实有无 建筑不自由 这回事，事实有无 地盘的开辟利用是公权利而不是私权力 ，和是不是存在 西方国度地盘资本的一级设置装备摆设，是计划决议，而不是市场决议 ?至在不管西方国度之做法与当下中国鼎新的联系关系，留作往后再说。 先辩界说。 建筑不自由 论里的 自由 ，仿佛是想干吗就干吗，为知足行动主体的愿望便可觉得所欲为。但如许的 自由 ，哪里也没有。法国人崇尚自由而知名全国，但《人权宣言》说， 自由即有权做一切无害在他人的任何工作 。很大白， 自由 包括不侵害他人的责任与义务。 如许看， 在今天的西方发财国度 ，所谓 建筑不自由 ，事实是平易近间开辟建筑的权力完全遭褫夺，仍是法令对可能侵害他人的行动设置某些限制?借使倘使是后者，那究竟是 建筑不自由 ，仍是 建筑受某些限制的自由 也是真实世界里唯一可能存在的自由?我的观点，不把这点辩清晰，就很轻易被那些宣传褫夺与奴役的怪论恐吓住。 以 分区管束(Zoning Regula-tions)为例。先齐截道年夜杠杠：分区管束不外是管束，不是 地盘没收 或 建筑权没收 ，而是对地盘的开辟减租，实行某些经过法令法式划定的限制。为何要限制产权主体的某些行动呢?由于这些行动，与他人也要行使的权力组成某种冲突，被认为可能侵害他人的自由。 美国第一个实行分区管束的处所，是1885年的旧金山。那是西部开辟的年月，很多华工在那边打工。有及锋而试的 进城农人 ，在旧金山市区开洗衣店，由于还没有下水道等市政举措措施，污水横流，引发街坊其他业主不满，胶葛、诉讼之余，处所立法分区管束，划定上好的贸易街区不得开洗衣店。次年，加州分区管束限制开舞廳和屠宰場。起点很一致，你有开洗衣店、舞厅和屠宰场的自由，但也有免在他人是以受损的责任。既然相邻的外部性挥之不去，爽性在空间上离隔算了。 作为生齿密集的城市，哪里会没有 外部性 ?你把房子盖高了，盖住阳光普照他人， 负外部性 是也。1904-1905年，波士顿以分区管束限高，初次以法规对城市建筑的高度作出上限划定。有样学样，1909年洛杉矶分区隔离室第区与工业区，同时管束地盘利用密度、容积率和空置地盘。到1916年，纽约曼哈顿岛上的摩天年夜楼，一座接一座拨地而起，让方圆街区不见天日，在是纽约州议会经由过程分区管束法规 倒没有绝对限高，但要求纽约的高层楼宇，在建筑的上部必需按比例 内缩 ，即禁绝上下一般粗，好叫阳光下泄到街道。主持纽约分区管束法规制订的巴塞特师长教师(Edward Murray Bassett)，后来被尊为 美国分区管束之父 ，还当上纽约州的参议员。 不外在美国，城市事务包罗密集人群易产生的 外部性 ，闹得再凶也不是联邦的事。是以，并没有一部全美规模的分区管束法。1924年美国贸易部发布 尺度分区管束授权法案 (Standard State Zoning Act)，不外授权州当局可实行分区管束罢了。各州是不是立法，和实行的分区管束事实包罗哪些内容，仍是由各州自行其事。像德克萨斯州的休斯顿，几回三番投票都通不外，一向就没弄成份区管束。科斯编纂《法令与经济学报》时，曾约一名学者研究其经验，比力有没有分区管束的不同。 至在欧洲的分区管束，只知道普鲁士帝国是1891年经由过程史上第一个分区管束法，而德国则在1913 年实行地盘利用分区管束。事实因何发源，与美国的分区管束有甚么异同，和内容和实行后的结果，笔者没有甚么讲话权。 我只是对以下 中国式的归纳综合 存疑 西方列国都经由过程立法情势将地盘开辟建筑的权力与地盘所有权分手 。何谓 分手 ?莫非在分区管束法之下，地盘和其他资本的产权真的就被拔除了吗?或固然产权外不雅尚存，但内在却已涣然一新? 地盘主人对盖甚么建筑、盖多高多宽、和可以在建筑内从事何种经营勾当，十足无权干预干与，一概转成了 公权利 ? 没这回事。证据就在 建筑亚新体育不自由 论者高抬高打的 欧几里德 诉案。那是1926年美国俄亥俄州克里夫兰市郊区，一个叫欧几里德(Eu-clid)的村庄，为避免城市工业向本村的舒展而做出了分区管束。村内一家私家企业(Ambler Realty)具有68英亩地盘，被计划成三种分歧的用处，响应的建筑和高度也受限。因为当时工业用地市价很高，限制弄工业，意味着下降了地盘价值，所以Ambler告状Euclid村，要求判处所当局打消分区管束，或对管治酿成的损掉做出补偿。该案在处所法院胜诉，但最后上诉到美国最高法院，被裁定包罗对私家地盘的计划保护了 公共好处其实不违反庇护私家财富 的宪法原则。同时，最高法院也否决了地盘所有者的抵偿要求。 这个判例到底申明了甚么?起首，Ambler可以诉 Euclid，其实恰是前者具有私家地盘权力的表现。说 分权管束不等在地盘没收 ，就是按照这一点。如果分区管束真把私权酿成公权，还Ambler甚么事?人家告状且被层层法院受理，阿谁权就来自地盘私权。你我想去诉，诉不了的吧?由于不具有那块地盘的私权。 最高院判此案不背宪，Ambler固然遵从。这是法治的表示。但他依然具有受限前提下的地盘权力 在分区规模内选甚么工业项目、选甚么室第项目、与谁合作、按甚么前提筹资等等 在这个规模内，私权仍是私权，并没有转为 公权利 ，由村长、村委会、市长或法官来替他作决议并取得响应的收益。 判完以后，Ambler还对峙本身的诉求。固然按美国体系体例，高院的判决为最后判决，人家不改判，你对峙归对峙，但行动上还得遵从。不外，败诉权力人对峙本身的权力，也成心义，由于最高法官们的审案准则可能与时俱进，产生转变。二战中，通用汽车在Euclid扩建飞机制造厂，战后又转为汽车配件厂，包罗Ambler在内的原受限地盘，又全数成了工业用地。问，晚到的地盘收益归谁?仍是归Ambler。为何?私权还在，底子不由于分区管束就酿成公权! 其实，以分权管束处置 外部性 ，自己就够牵丝攀藤的。洗衣铺污染情况，风险他人健康，还分甚么区呐，一概制止不就结了?城市盖高楼，挡了他人阳光，法定全数盖平房 隔离得远远的 岂不加倍爽性爽利?分区管束不外略加限制，远不完全，由于有损他人的身分仅唯一所减轻，但并没有完全消弭。 这里就一个准确理解 公共好处 的问题。制止开洗衣铺，其他店家和行人的好处获得保护，但洗衣店东和他们顾客的好处，就对不起了。正如制止盖楼宇，邻人和行人好处获得看护，但楼宇之主和其客户的好处，岂不受损?这里要问的是，在解除了部门人的好处以后，我们事实有多年夜的掌控来界说 公共好处 ?借使倘使可以把部门私家好处不竭剔除，那所谓的 公共好处 最后还剩下甚么? 社会治理的实践与法治，实际上是不竭在寻觅群体糊口中人们相互侵害的最小可能性。既然到处开洗衣铺会侵害一份人，禁开洗衣铺又侵害别的一部门人，那真正提得上台面的困难，是如何做到相互造成侵害的 净值 最小。1885年的旧金山，找到了一个解：把洗衣铺开到特定区划里去吧。1916年的纽约也找到别的一个解：把摩天年夜楼的顶部向里缩短一点，确保让更多的 但不是全数 阳光普照街道。 两害相权取其轻 ，这是蛮传统的中国聪明。 难就难在今世人类社会转变极快，密集人群 相互侵害最小 的可能性空间，处在不竭的转变中。经验证实，一时的互损最小，不等在久远最小，更不等在永久最优。与时俱进的法子，到底有无? 回头还说分权管束。不管1916年纽约的Zoning，仍是1926年美国最高法院的Euclid判例，都不是再也没有调剂、改良余地的最终真谛。年夜体上自上世纪40年月起，对分区管束的反思就在学术研究、政策研究和法令实践中萌发。事理也简单，说市场掉灵轻易，但分区管束 功能分区和建筑管束 就必然不掉灵吗?管束犯错 包罗最先对，后来愈来愈错 怎样办?以我所知，1951年纽约州法院在判例中初创 浮动分区 以后，传统的Euclid分区管束已被年夜量立异从头界说，一批新的司法概念与判例，如 弹性分区 、 合约式分区 、 鼓励性管束 、 准征收抵偿 和 开辟权让渡 ，纷纭进入今世城市的糊口。在这类环境下，只对上世纪20年月之前的美国判例旁征博引，怕有误导读者之嫌。 春节前后我在哥伦比亚年夜学拜候，住在年夜学放置的地处曼哈顿东65街的办事公寓内。但见前后街道上，洗衣店很多，隔不了多远就有一家，与药店、便当店、快餐店、电子商品店等等相邻为安。是啊，当洗衣店再不会向街道排污，城市政府就再没有来由非把它们Zoning到年夜老远去才罢休。这是说，城市治理的前进，让地盘更自由，建筑和经营也更自由。 总起来说， 建筑不自由 是毛病界说了自由以后的诬捏，由于历来就没有听凭侵害他人的 自由 。城市治理的难点，在在如何削减密集相处人群不免的相互侵害。为此特殊需要采纳探查的立场。那些动不动公布分歧定见是 误区 的高论，多是由于真把握了他人把握不了的真谛。但也存在另外一种可能，那就是论者连同本身未加当真斟酌的高论，都落在误区傍边。